admin
9 months ago
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการปล่อยเช่าเป็นวิธีที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่องให้กับเจ้าของ หลายๆคนคงสนใจในด้านนี้ และอยากรู้ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนจะเป็นเท่าไหร่ ดังนั้น YOOHOO จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ "Yield" รวมถึงวิธีการคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ควรรู้กัน
Yield หรือ Rental Yield คือการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า มีวิธีการคำนวณ 3 แบบ โดยแต่ละแบบมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบที่นำมาใช้ในการคำนวณผลตอบแทน
วิธีคำนวณ Rental Yield แบบที่ 1: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)
เป็นวิธีที่ง่ายเพราะใช้เพียงแค่ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี และราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณอัตราผลตอบแทน โดยไม่ต้องนำต้นทุนทางการเงินหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาใช้ในการคำนวณ
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อบ้านในราคา 1,000,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 8,000 บาท โดยถือว่าผู้เช่าอยู่ตลอดทั้งปี ค่าเช่ารายปีที่คาดหวังจะอยู่ที่ 96,000 บาท (8,000 บาท x 12 เดือน) ดังนั้น ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ที่ 9.6% ต่อปี
ผลตอบแทนจากการเช่ารวม = (96,000 ÷ 1,000,000) x 100 = 9.6% ต่อปี
แต่การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบนี้ อาจทำให้ผลลัพธ์ออกมาสูงกว่าความเป็นจริง เพราะในความเป็นจริงผู้เช่าอาจไม่อยู่ครบตามสัญญา หรืออาจมีช่วงเวลาที่บ้านไม่มีผู้เช่า ทำให้ไม่มีรายได้ในบางเดือน ดังนั้น ควรปรับจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าในการประมาณการค่าเช่าทั้งปี ให้เหลือเพียง 9-11 เดือน จะทำให้ผลลัพธ์ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น
วิธีคำนวณ Rental Yield แบบที่ 2: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
เป็นวิธีคำนวณที่รวมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นหลังจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นประจำให้กับนิติบุคคลที่บริหารโครงการ ถึงค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะมีปริมาณน้อยในแต่ละเดือน แต่เมื่อรวมตลอดทั้งปีแล้ว จะเป็นเงินจำนวนเยอะเลยทีเดียว ซึ่งวิธีนี้จะนำค่าใช้จ่ายดังกล่าวเข้ามารวมในการคำนวณ โดยจะหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออกจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับสุทธิ แล้วจึงคำนวณตามสูตรด้านล่าง
Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ตัวอย่างเช่น นักลงทุนซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 8,000 บาท คาดว่าจะเช่าได้ 10 เดือนต่อปี ค่าเช่ารายปีที่คาดไว้คือ 80,000 บาท ในขณะเดียวกัน นักลงทุนจะต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาเดือนละ 2,000 บาท รวมเป็น 24,000 บาทต่อปี
ค่าเช่ารายปีสุทธิที่คาดไว้ = (80,000 – 24,000) = 56,000 บาท
ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ = (56,000 ÷ 1,000,000) x 100 = 5.6% ต่อปี
วิธีคำนวณ Rental Yield แบบที่ 3: อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
เป็นการคำนึงถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ว่ามีเงินสดเหลืออยู่เท่าไหร่หลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว (Equity Dividend Rate) โดยจะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก และหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย
ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง รวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริง ๆ จะนำมาคำนวณด้วย ซึ่งสามารถคำนวณผลตอบแทนฯ ได้ดังสมการด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี)
÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคา 25,000 บาทต่อเดือน โดยคาดว่าจะจ่ายค่าเช่า 10 เดือน ค่าเช่ารายปีจะอยู่ที่ 250,000 บาท อสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าบำรุงรักษา 5,000 บาทต่อเดือน รวมเป็น 60,000 บาทต่อปี นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องผ่อนจำนอง 10,000 บาทต่อเดือน รวมเป็น 120,000 บาทต่อปี ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นได้แก่ ค่าจอง 7,000 บาท เงินดาวน์ 250,000 บาท และค่าตกแต่ง 120,000 บาท
ค่าเช่าสุทธิต่อปีที่คาดว่าจะได้รับ = (250,000 – 60,000) = 190,000 บาท
ผลตอบแทนจากค่าเช่าสด = (190,000 – 120,000) / (7,000 + 250,000 + 120,000) = 18.57% ต่อปี
ซึ่งค่าเฉลี่ยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2567 จะอยู่ที่ 6.27% หากเทียบกับไตรมาสที่ 4 ของปีที่แล้ว อยู่ที่ 5.79% จะเห็นว่ามีการเติบโตขึ้นของตลาดการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นนอกเหนือจากปัจจัยในการคำนวณข้างต้นแล้ว ทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะซื้อนั้นก็เป็นปัจจัยสำคัญ ดังนั้นการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้ ขนส่งสาธารณะ ถนนเส้นหลัก สถานศึกษา หรือแม้กระทั่งห้างสรรพสินค้าหรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ก็จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงขึ้นตามไปด้วย
